2017年上半年中档及以上酒店签约报告

摘要: 过去几年中国一直是亚太区酒店投资的热门区域,各国际酒店品牌在华签约数量呈现逐年递增的发展趋势。2017年上半年得益于特许经营模式下中档酒店对签约量的贡献,酒店签约量达到近三年来同期最高。

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过去几年中国一直是亚太区酒店投资的热门区域,各国际酒店品牌在华签约数量呈现逐年递增的发展趋势。与此同时,各大国际酒店管理公司纷纷调整在华酒店布局,投资者目光也逐渐转向经济回报更强的中档酒店市场。浩华管理顾问公司详细统计了各大国际酒店管理公司2017年上半年在华签约的中档及以上品牌定位项目,通过与过去两年的历史签约量进行对比,从定位层级、区位分布、城市等级及管理模式等方面深入分析,为您解读中国酒店投资的风向。



2015至2017年上半年同期中国大陆地区中档及其以上国际品牌酒店签约数量呈现逐年递增的趋势。2017年上半年,新签约酒店达到200家,较去年同期增长40%。


近年来,受到国内经济增速放缓、房地产政策调控等不利因素的影响,酒店投资者对酒店开发持更加谨慎理性的态度,投资者目光逐渐由高档及以上酒店的开发转向更加务实、经济回报更强的中档酒店市场。加之近年来国际品牌与中国本土品牌纷纷“联姻”,逐步开放了中档品牌在中国大陆的特许经营权,使其通过特许经营模式迅速扩张,酒店签约数量在近年来增长明显。在投资倾向和特许经营开放的综合影响下,2017年上半年特许经营的中档酒店签约数量大幅增加,从根本上带动了整体酒店签约量的“阶梯式”增长


特许经营模式下的中档酒店受到追捧



回顾近三年的上半年签约酒店管理模式情况,不难发现特许经营模式占比逐年快速上升,而委托管理模式的占比正在被削弱。2015年上半年签约的特许经营管理模式酒店21家,仅占总体比例的18%;2017年上半年签约的特许经营管理模式酒店145家,占比达到73%,从2015年到2017年,特许经营管理模式签约数量实现了“绝对逆转”。


当我们进一步将2017年上半年新签约的特许经营酒店进行市场定位细分时发现:中档酒店占比高达79%,远远超过中高档及高档酒店占比。特许经营模式下的中档酒店成为市场“新宠”,其原因主要有三个方面:第一,高档酒店投资成本高,而盈利能力又受到宏观经济增速放缓以及市场供需失衡的压力,导致投资者信心受挫;第二,中档酒店投资成本偏低,并且投资回报周期较短,这种“低成本,快回收”的模式受到日趋理性的酒店投资方大力追捧;第三,为了迅速渗透潜力较大的三线城市市场并吸引渴望灵活管理模式和更大话语权的中国业主,国际品牌纷纷开放了中档品牌的特许经营权,通过对中档酒店特许经营模式的推动,在中国市场实现规模扩张。


随着中国酒店市场的日渐成熟,酒店业主投资经验的日益丰富,追求最大化收益的理性投资者将会成为市场主流。因此,我们预见特许经营模式下的中档酒店将在中短期内持续热度

从签约酒店类型来看,2017年上半年签约的酒店中新建酒店仍占主流地位,共178家,为总签约酒店数量的90%;翻修改造酒店19家,占比10%。

对比翻新改造酒店与新建酒店的签约定位层级时,我们发现新建中档酒店比例(63%)略高于翻修改造中档酒店比例(58%),而新建中高档酒店比例(21%)明显低于翻修改造中高档酒店比例(32%)。中高档品牌相较中端品牌来说设施规划的灵活性大,既可做全服务酒店,也可做精选服务酒店。因此,更加迎合其他类型物业改造以及现有酒店产品转型或升级的多样化需求。相较之下,中端酒店的产品标准则更加模块化,在新建物业中更能够体现出“低成本,快回收”的优点。


从合作形式上来看,翻新改造的酒店更加偏向于特许经营的合作形式。通常来说,面临翻新改造的酒店业主拥有较为丰富的运营经验以及相对稳定的运营团队。他们渴望借助国际品牌进一步提升产品形象并获得其强大销售网络营销支持,同时希望能够在日常运营中保留更大的话语权。因此,特许经营模相较之下更受翻修改造业主的欢迎。


长三角与西南地区为酒店签约热点区域


按照地理分布统计,2017年上半年签约酒店数量冠亚军分别是长三角地区(签约数量42,占总签约量的21%)和西南地区(签约数量34,占总签约量的17%) 。


在长三角区域中,又以上海和杭州为签约主力军,签约酒店分别为13家和6家,占长三角签约总量的45%。上海作为中国的名片城市,浓厚的商业氛围以及高度国际化为上海的酒店市场营造了良好的发展环境。近年来迪斯尼乐园的开业和上海虹桥会展中心建成,也进一步的刺激了上海市场的旅游休闲及商务会展需求。与此同时,杭州作为长三角的经济重镇,电商、金融、医疗等支柱行业的发展吸引更多的商务及会议需求,丰厚的旅游资源带动了持续稳定的旅游需求;去年举办的G20峰会以及2022亚运会的筹办不仅促进了杭州基础设施的进一步提升,更是为杭州带来更高的国际知名度。在众多利好因素持续刺激下,杭州酒店市场呈现蓬勃发展的态势。


西南地区为另一大热门签约区域,成都继续为该区域的热门城市,2017上半年成都签约酒店8家,占该区域总量的24%。成都作为西南的门户城市,由于经济基础扎实,同时拥有丰富的旅游资源、便利的交通网络和建全的会展设施,为酒店市场的蓬勃发展奠定了良好的基础。此外,2016年成都被确定为“国家中心城市”,明确了成都在西南地区重要战略地位。在地区固有优势以及政策利好的带动下,投资者对成都市场持续抱有较高热情。然而,伴随着投资热潮,新增酒店尤其是高端供给大量涌现,成都酒店市场已经出现供求失衡的现象。高端酒店纷纷采取“以价换量”策略,酒店市场表现受到负面冲击。面对成都酒店市场“亚健康”的现状,投资者也逐步回归理性,纷纷转向经营效率更高的中高档酒店,2017年上半年,成都新签约的8家酒店均为中档及中高档酒店。虽然成都酒店市场“供大于求”问题凸显,市场酒店仍然面临挑战,但投资热度不减,从长远来看发展潜力不可小觑。


“基数大”、“潜力大”的三线城市成为投资热点


回顾最近三年上半年同期签约酒店城市的分布情况趋势,三线城市酒店签约数量增长幅度最为显著。2016年上半年三线城市签约量为53家,较2015年同期增长了13%, 2017年则达到86家,较2016年同期呈现飞跃式增长,涨幅达到62%。单看2017上半年签约酒店的城市分布,三线城市签约量占比44%,签约数量占据明显优势。


三线城市签约数量快速发展并不令人意外。首先,一线城市酒店业起步较早,发展已经逐渐步入相对稳定的成熟期,新增供给量较少,即使有新签约酒店也多位于城市郊区或以翻修改建为主,项目总量较小。其次,由于近年来众多高档及中高档酒店在二线城市如雨后春笋般相继开业,酒店市场供应量骤增,供求失衡严重,酒店经营业绩普遍惨淡的同时潜在供应量也十分惊人。在这种情况下,投资者继而转向基数更大且开发程度较低的三线城市,力求以经济亲民的中档酒店打开三线城市市场,获取良性投资收益。尽管在三线城市签约的酒店更多是中档和中高档品牌,但是我们相信国际品牌的入驻对于大部分开发不够成熟的三线城市来说也能够起到提升整体酒店品质的重要作用。



总体而言2017年上半年得益于特许经营模式下中档酒店对签约量的贡献,酒店签约量达到近三年来同期最高。从管理模式的分布上来看,特许经营大势所趋已成为中档酒店的主流管理模式类型。从市场定位来看,中档酒店持续成为投资热点,其“低成本,快回报”的模式吸引了大批越来越理性和务实的资本力量。从签约区域来说,长三角地区一如既往的成为最受欢迎的投资市场,同时西南地区紧跟其后,增长潜力备受看好。从城市布局上来看,三线城市发展潜力蓄势已久,成为新一轮投资热点。


综合看来,随着中国签约和开业酒店数量增多,酒店投资者不再是单单凭借“情怀”或“高大上”的诉求进行盲目投资。特许经营模式的逐渐开放也赋予了中国业主更大的灵活性和自主的管理权力。未来的酒店投资者将越来越从实际出发,表现出更加理性和务实的投资倾向。


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